Как купить квартиру за границей

Содержание
  1. Я живу за рубежом. как мне купить квартиру в россии?
  2. Отвечает генеральный директор ООО Юридическая компания «Правовое содействие» Надир Джангиров:
  3. Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:
  4. Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:
  5. Квартирка в Европе: как купить недвижимость за рубежом и какая от нее польза
  6. Отдохнуть и подзаработать
  7. «Золотая виза» за полмиллиона евро
  8. Вид на жительство «со скидкой»
  9. А как же деньги
  10. Покупка квартиры у моря за рубежом. Хорошая ли это инвестиция? на сайте Недвио
  11. В чем риски покупки квартиры за рубежом?
  12. А разве в россии не так?
  13. Подводные камни и скрытые расходы
  14. Сделки с недвижимостью
  15. Инструкция по инвестициям в недвижимость за рубежом — Финансы на vc.ru
  16. Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом.
  17. Преимущества и недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость.
  18. В каких странах приобретать недвижимость?
  19. Оценка рентабельности.

Я живу за рубежом. как мне купить квартиру в россии?

Как купить квартиру за границей

Если Вы уже определились с объектом недвижимости, который хотите приобрести в собственность, то остается только заключить договор купли-продажи квартиры, произвести расчеты с продавцом и зарегистрировать право собственности на Ваше имя в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости — Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области.

Если Вы не можете лично приехать на сделку, то, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, подписать договор купли-продажи от Вашего имени, как от покупателя, может любое лицо на основании выданной Вами доверенности с соответствующими полномочиями по подписанию договора, проведению расчетов между сторонами договора, подаче документов на государственную регистрацию и получению таких документов.

В каком городе под Москвой лучше купить квартиру?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Так как Вы находитесь за рубежом, доверенность от Вашего имени можно оформить либо у нотариуса, либо в консульстве Российской Федерации в стране, в которой Вы постоянно проживаете.

В зависимости от страны проживания может дополнительно потребоваться легализация доверенности, выданной в иностранном государстве, то есть будет необходимо проставить на ней апостиль. Если доверенность выполнена на иностранном языке, то ее нужно предварительно перевести на русский язык и перевод заверить у нотариуса.

Если Вы состоите в зарегистрированном браке, при регистрации сделки могут потребовать нотариальное согласие супруга. Если же Вы в браке не состоите — заявление об отсутствии супруга.

Отвечает генеральный директор ООО Юридическая компания «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Для начала Вам нужно оформить нотариальную доверенность на поверенного (доверенное лицо) с полномочиями на заключение договора купли-продажи квартиры на стороне покупателя и необходимые действия по регистрации права собственности. Такая доверенность может быть заверена в российском консульстве. Доверенность можно переслать через знакомых либо через организации, осуществляющие доставку почтовой корреспонденции.

Доверенное лицо заключает договор купли-продажи от имени доверителя и регистрирует переход права собственности на квартиру к покупателю. Оплата покупки квартиры осуществляется через банковский перевод или иным законным способом.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Вам необходимо прилететь в РФ и подписать соответствующий договор либо дать доверенность на кого-либо из родственников, чтобы квартира была приобретена от его имени.

В России есть возможность осуществлять наличные расчеты, но необходимо понять местонахождение денежных средств, так как если они находятся за границей, то предварительно нужно декларировать и легитимизировать их на территории нашей страны.

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Никаких юридических препятствий для покупки квартиры российским гражданам, проживающим за рубежом, нет.

Поскольку процедура приобретения недвижимости состоит из нескольких этапов и занимает длительное время, необходимо либо самому заниматься этим вопросом, либо выдать нотариальную доверенность на представителя, который будет организовывать весь процесс выбора недвижимости и подготовки необходимых документов к сделке. Сначала нужно найти и выбрать подходящий объект, проверить все правоустанавливающие документы. Если выбор сделан, заключается договор купли-продажи, производятся расчеты. Переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре, где также требуется присутствие сторон сделки. В общей сложности вся сделка может занять от двух-трех недель до нескольких месяцев. Поэтому необходимо принять решение, самому заниматься всеми делами или поручить эту процедуру надежному доверенному лицу.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Какой налог платит покупатель квартиры с двойным гражданством?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/ya_zhivu_za_rubezhom_kak_mne_kupit_kvartiru_v_rossii/6563

Квартирка в Европе: как купить недвижимость за рубежом и какая от нее польза

Как купить квартиру за границей

Потенциальных покупателей, готовых потратиться на квартиру, отель или ресторан за границей, как правило, интересует два вопроса: как на этих объектах можно заработать и реально ли получить какие-то бонусы от «принимающей страны», к примеру, вид на жительство или гражданство, — отмечает риэлтор Марина Сорокина.

«Минфин» разбирался, в каких странах можно купить недвижимость с максимальной выгодой и сколько на это нужно потратить.

Отдохнуть и подзаработать

Сами риэлторы делят заграничную недвижимость на две категории. Первая — сравнительно недорогие объекты стоимостью до 100-200 тыс. евро «для себя». Их  можно использовать, скажем, для отдыха или проживания собственной семьи или сдавать внаем.

  Вторая – более дорогие (от 250 тыс. евро) — «инвесторские». Последние позволяют рассчитывать на так называемую «золотую визу», которая дает право на вид на жительство.

Понятно, что параллельно элитной недвижимостью можно пользоваться по назначению — жить там или сдавать в аренду.

Большинство украинцев интересует недвижимость эконом-класса — стоимостью до 100-200 тыс. евро. Хотя она не дает права претендовать на вид на жительство, это все же неплохая инвестиция, — говорит Марина Сорокина.

Покупателей с бюджетом до 200 тыс. евро чаще всего интересуют квартиры или коммерческие объекты в странах Восточной Европы — Польше, Венгрии, Чехии и др. Или на европейских морских курортах — Болгарии, Греции, Испании.

Восточноевропейские предпочтения объясняются просто. Цены в ближайших к нам странах ниже западноевропейских, как минимум, в 1,5-2 раза. Кроме того, местные рынки сейчас на подъеме, и цены ежегодно увеличиваются на 7-10%, так что со временем есть шанс выгодно перепродать свое имущество. Плюс — можно неплохо зарабатывать на сдаче его в аренду. 

К примеру, в Гданске однокомнатная квартира в новом доме площадью до 40 кв.м обойдется примерно в $73 тыс. Такая же на вторичке предлагается за $88 тыс. Но при этом стоит учитывать, что в цены на вторичке всегда закладывается торг в 7-8%, так что итоговую стоимость можно снизить до $81 тыс., — отмечают в компании «Польский консультант».

В Варшаве цены выше примерно на 20%. Такая же единичка в новом доме будет стоить уже около $92 тыс., а в старом — $103 тыс. При этом важно учитывать, что первичка в Польше продается приблизительно в таком же состоянии, как и у нас — под чистовую отделку, поэтому понадобятся немалые средства на ремонт.

Но в Польше даже иностранец может получить ипотеку. Для этого нужно доказать наличие стабильного дохода от 2 тыс. евро в месяц (лучше — от собственного бизнеса) и иметь первый взнос в 20% от стоимости объекта. Проценты для украинца будут выше, чем для жителя ЕС — 5% против 3%. Сроки кредитования — до 45 лет.

  

Сдавать жилье в аренду в той же Польше не так выгодно, как у нас. В Киеве единичку за $30 тыс. реально сдавать от 6 тыс. грн. (то есть приблизительно по $200 в месяц). В год получается $2,4 тыс. Вернуть вложения можно за 12,5 лет. 

Единичку в Варшаве за $100 тыс. долларов можно сдавать внаем по $400-450 в месяц (без учета коммунальных платежей). В год это до $5,4 тыс., а срок окупаемости такого жилья составит больше 18 лет.

Но зато в Польше цены на недвижимость растут на 10-12% в год, а в Украине в долларовом эквиваленте в последние годы только падают. Поэтому недвижимость в Восточной Европе позволяет, как минимум, сохранить сбережения, — отмечает независимый консультант по зарубежной недвижимости Тимур Багаев.

Больше заработать можно на курортной недвижимости. Пожалуй, самые доступные цены сейчас на апартаменты в Болгарии. Купить небольшую квартиру-студию там можно от 23-25 тыс. евро. К примеру, за 23 тысячи предлагается студия площадью 40 кв.

м с ремонтом и даже мебелью в новом жилом комплексе на курорте Святой Влас. А за 25,5 тыс. — аналогичный объект в более раскрученном Солнечном береге. В сезон такое жилье реально сдавать, как минимум, по 30 евро в сутки, что позволит заработать порядка 5 тыс. евро в год.

То есть срок возврата инвестиций — меньше 5 лет.

Правда, есть и подводные камни. В последние годы в Болгарии настроили так много жилья (немалую часть которого скупили иностранцы как раз под сдачу), что теперь обеспечить постоянную загрузку апартаментов очень непросто. Плюс — нужно учитывать затраты на коммуналку, обслуживание объекта — от 50-100 евро в месяц.

«Не удивительно, что многие пытаются избавиться от болгарских квартир и выставляют их на продажу», — говорит Тимур Багаев. К примеру, на украинской площадке ОЛХ квартира в Солнечном берегу площадью 54 кв.м предлагается за 25 тыс. евро уже с ремонтом и мебелью.

За такие деньги в новом ЖК реально купить квартиру до 40 квадратов. Схожая ситуация сейчас наблюдается также в Испании. Там после кризиса также начали активно строить курортное жилье и продавать его иностранным инвесторам.

Теперь неудавшиеся рантье спешно пытаются избавиться от жилья, за содержание которого нужно платить до 150 евро в месяц. 

Поэтому эксперты советуют: при покупке недвижимости у моря стоит изучить местный рынок аренды и сопоставить его с потенциальным туристическим потоком.

Кроме того, не стоит приобретать заведомо неликвидные апартаменты, пусть и по бросовой цене. Скажем, квартиру в километре от пляжа вряд ли удастся выгодно сдать в сезон.

Впрочем, в таких апартаментах всегда можно отдыхать со своей семьей, экономя при этом на отелях.

«Золотая виза» за полмиллиона евро

Те, у кого есть от 250-500 тыс. евро, могут рассчитывать не только на приобретение ликвидной недвижимости, но и на получение вида на жительство, который со временем дает право на гражданство в Европе.

Так называемые «золотые визы» в обмен на инвестиции в Европе дают многие страны, в частности, Португалия, Греция, Испания, Мальта, Латвия, Кипр, Болгария. Правда, неизвестно как долго проживут такие программы.

К примеру, недавно о сворачивании выдачи «золотых» виз в обмен на покупку недвижимости заявила Болгария. Как пояснил министр экономики Эмил Караниколов «проверка показала, что существенного экономического эффекта это не дает».

В Болгарии, чтобы получить ВНЖ, нужно вложить в недвижимость не менее 500 тыс. евро.

Есть вопрос и по другим странам. В Еврокомиссии, в частности, считают, что Кипр, Мальта и Греция слишком часто выдают «золотые визы» гражданам из постсоветского пространства.

 Из-за этого, якобы, учащаются случаи отмывания денег, коррупции и различных преступных схем. В Великобритании по этой же причине с начала 2018 года приостановили выдачу виз для инвесторов.

Ее могут возобновить в этом году, но только после тщательного аудита финансового состояния потенциального инвестора независимой британской компанией.

Впрочем, впрыгнуть в последний вагон все еще можно. Как рассказал руководитель агентства «Мигронис» Анатолий Летаев, получить ВНЖ, к примеру, в Португалии можно, купив жилую или коммерческую недвижимость стоимостью не ниже 500 тыс. евро.

«При этом можно приобрести несколько объектов — главное, чтобы итоговая сумма сделки была не ниже необходимой. Возможна и более бюджетная покупка — в объекты старше 30 лет достаточно инвестировать 350 тыс. евро.

Правда, такая недвижимость может потребовать значительных затрат на восстановление, да и продать ее в будущем может быть нелегко. Срок необходимого удержания недвижимости (до продажи) — 5 лет», — рассказал Летаев.

Стоит отметить, что на 500 тыс. евро в Португалии особо не разгуляешься. За такие деньги можно купить, к примеру, офис площадью 100 кв.м в центре Лиссабона, который в последующем можно сдавать в аренду примерно по 2-3 тыс. евро в месяц. Четырехкомнатные апартаменты в центре Лиссабона потянут почти на 700 тыс. евро.

Похожие цены на недвижимость и условия получения ВНЖ в Испании. Правда, там не разрешается продавать жилье. Точнее, инвестор может менять объекты, но всегда оставаться при недвижимости. Зато из-за более развитого туризма, есть возможность больше зарабатывать на аренде, чем в той же Португалии.

Вид на жительство «со скидкой»

В Греции, чтобы получить ВНЖ, достаточно приобрести недвижимость за 250 тыс. евро, что и привлекает потенциальных покупателей, — рассказывают риэлторы. Еще один плюс — местный рынок только начинает восстанавливаться после кризиса, поэтому цены находятся буквально на дне.

Но они уже начали показывать положительную динамику и по продаже, и по аренде. Так что в будущем такую недвижимость можно будет выгодно перепродать, — говорит Летаев. ВНЖ в Греции оформляют через 2-3 месяца после сделки, но претендовать на гражданство можно будет лишь через 7-10 лет.

За такие же деньги — 250 тыс. евро — можно получить вид на жительство в Латвии. Если речь идет о латвийской глубинке, то там разрешается купить два объекта по 125 тыс. ВНЖ тут действует пять лет, но подтверждать его нужно ежегодно.

Еще один минус — заработать на латвийской недвижимости будет намного сложнее, чем, скажем, на греческой. Но и цены и на жилье и на коммерческие объекты в Литве невысокие. Скажем, за 255 тыс.

евро можно купить двухэтажный особняк с бассейном в Риге с элитным ремонтом и дорогой мебелью, площадь участка — 17 соток.

В курортной Юрмале за 260 тыс. евро предлагается участок земли под застройку площадью 15 соток (что дешевле, чем в окрестностях Киева). В то же время в Греции за 300 тыс. евро можно купить таунхаус площадью около 90 кв.м в районе Халкидиков. А за трешку площадью 100 кв. м в Афинах в новом ЖК придется выложить 420 тыс. евро.

На Мальте ВНЖ обещают за покупку недвижимости от 270 тыс. евро. Есть способ еще дешевле — аренда квартиры на сумму не менее 10 тыс. евро в год (на срок не менее 5 лет). В Мальте за такие деньги реально купить апартаменты площадью 60-70 кв.м в новом ЖК, но не на первой линии у моря. Цены на особняки стартуют от 800-900 тыс. евро.

На Кипре получить «золотую визу» можно в обмен на инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро. За такие деньги там реально купить двушку до 70 кв.м в одном из курортных городов (скажем, Лимассоле). Сдавать внаем в курортный сезон ее реально по 50 евро в сутки, а это около 15 тыс.

евро в год. Но все равно сроки окупаемости неприлично высоки — до 20 лет. Плюс — претенденту на ВНЖ нужен депозит в местном банке на 30 тыс. евро (снять деньги можно будет лишь через три года) и подтверждение доходов — не менее 30 тыс. евро для покупателя плюс по 5 тыс. евро в год на детей.

А как же деньги

На покупку недвижимости за границей не нужно никакой лицензии. А вот с переводом средств все не так просто. 

Курс на борьбу с отмыванием денег заставляет Европу «перебирать» покупателями недвижимости. Приехать с мешком денег и купить квартиру за наличные вряд ли получится. Особенно, если речь идет о дорогой недвижимости, позволяющей претендовать на ВНЖ.

Украинцу придется обзавестись счетом в иностранном банке, куда можно перевести сбережения из отечественного финучреждения. При этом, согласно правилам НБУ, можно перевести на зарубежный счет не более 50 тыс.

долларов в год. До недавнего времени для этого нужно было получать еще и электронную лицензию, но с 7 февраля 2019 года, согласно новому закону о валюте, она уже не понадобится. Хотя квота в 50 тыс.

при этом останется.

Кроме того, можно вывозить за границу наличкой по 10 тыс. евро на каждого члена семьи. При этом потребуется справка о том, что эти деньги были сняты с вашего банковского счета в Украине.

А чтобы пополнить ими ваш счет в европейском банке, придется предоставить доказательства легальности получения средств — наличие собственного бизнеса с определенными доходами, высокая зарплата, с которой уплачены налоги, и пр.

Мария Колыванова 

Поучить информацию от застройщика

Источник: https://minfin.com.ua/2019/01/30/36482183/

Покупка квартиры у моря за рубежом. Хорошая ли это инвестиция? на сайте Недвио

Как купить квартиру за границей

Покупка недвижимости за рубежом — это рискованный и сложный шаг, тем не менее многие россияне мечтают о таком приобретении. И в этом весь парадокс: не имея возможности купить достойное жилье на Родине, люди считают, что своя квартира за границей решит эту неудовлетворенность.

Ситуацию усугубляет тот факт, что во многих зарубежных странах и привлекательных курортных направлениях цены на недвижимость зачастую даже стоят дешевле, чем в крупных российских городах. Почему? Все дело в том, что она там не пользуется спросом.

Подумайте сами, если бы вы жили в Италии и Испании, неужели бы вас не заинтересовала симпатичная квартира на берегу моря? Неужели бы вы не захотели переехать из пустынного и скучного района в более престижный курортный район? Неужели бы вы для этого стали искать инвесторов за границей, да еще в столь далекой от Средиземного моря стране, как Россия? Если это такая ликвидная и выгодная покупка, наверняка бы местные инвесторы уж как-то нашли средства, на крайний случай взяли бы кредит и приобрели ее любым способом, верно?

Нет, мы вас не отговариваем от того, чтобы купить недвижимость за рубежом. Мы просто хотим, чтобы вы посмотрели трезво на перспективу таких, вообщем-то немалых, вложений денег.

Если они у вас не последние, и вы готовы ими «играть» на долгосрочную перспективу, то такая покупка имеет смысл.

В худшем случае, если жилье не продастся, вы просто будете сдавать эту квартиру или переедете туда на пенсию (оставите детям, внукам и т. д.).

В чем риски покупки квартиры за рубежом?

Большинство россиян считают, что самая надежная инвестиция — это покупка квартиры. И плевать, что кризис, если не сейчас, то через 5-10 лет она обязательно вырастет в цене.

А теперь, внимание, вопрос: вы точно в этом уверены, с учетом тенденций последних лет? Причем эти тенденции характерны не только для России, но и стран ЕС. Напомним, что многие инвесторы, которые покупали зарубежные квартиры в период 2006-2008 гг., тоже так считали.

И сейчас, спустя 12 лет, цены на такое жилье во многих зарубежных странах не то что не выросли, но даже не восстановились.

В ситуации постоянного ежегодного роста цен приобретение недвижимости кажется простой задачей — просто берешь ипотечный кредит и покрываешь его из доходов, либо из ренты.

Однако, в ситуации когда цены стагнируют или не растут, вы ставите себя в невыгодном положении перед банком, поскольку любая продажа приведет к убыткам, и в случае покупки, финансируемой за счет кредита, этих средств может оказаться недостаточно для покрытия оставшихся обязательств.

То, что мы сейчас имеем — это последствия огромного «пузыря» на рынке недвижимости, «надутого» банками, финансовыми брокерами и посредниками в период с 2000 по 2008 год.

«Пузырь» лопнул, как и рухнули цены на жилье во многих европейских странах, и они остаются низкими до сих пор.

Дешевые квартиры у моря в благополучной стране — все это выглядит крайне привлекательно, пока не начинаешь внимательно анализировать перспективы такого приобретения.

Можно сказать, что людям, купившим зарубежную недвижимость в 2006-2008 гг, просто не повезло. Просто «зашли на хаях» (от англ. high). Ну, допустим.

А что скажете про тех инвесторов, которые купили квартиры в той же Болгарии или Испании после кризиса: в 2010-2014 годах? По состоянию на 2019 год цены там либо не изменились, либо выросли столь незначительно, что даже не перекрывают проценты по ипотечным кредитам. Это наглядно показывает график ниже из отчета европейского аналитического бюро Amron-Sarfin:

Как видно из графика, в самой плачевной ситуации оказались инвесторы, которые купили квартиры в 2008 году, когда цены на зарубежные квартиры были самыми высокими. По данным Amron, в среднем каждый инвестор на таких сделках потерял не менее 14% вложенных средств.

Справедливости ради — так не везде: в Германии, Англии, Нидерландах и других благополучных странах цены на жилье стабильно растут, но и недвижимость там совсем не курортная. А вот столь любимые нашими соотечественниками Болгария, Хорватия, Черногория и даже Испания «чувствуют себя плохо» последние 10 лет и ситуация в экономиках этих стран неизменно отражается на рынке жилья.

Почему мы пишем об этом в контексте жилья за рубежом? Потому что очень сложно предсказать, что произойдет через 5-10 лет с совершенно другим рынком недвижимости, расположенным в другой экономике и живущим по другим законам.

Говоря простыми словами, покупая квартиру за границей, вы должны быть готовы к тому, что это долгосрочная инвестиция с горизонтом не меньше 10 лет.

Поэтому приобретать жилье за рубежом следует осторожно и прагматично, совсем не так, как делают большинство россиян (по красивой картинке рядом с морем).

Следует изучить максимальную информацию о конкретной стране, регионе, городе, районе, проанализировать массу факторов: начиная от экономики и заканчивая криминогенной обстановкой в районе и перспективами развития инфраструктуры. Если вы хотите снизить риски инвестирования в жилье следует научиться разбираться в специфике интересующего рынка недвижимости не меньше, чем в своем родном районе.

Для того, чтобы инвестировать в недвижимость с минимальным риском, эксперты по недвижимости рекомендуют использовать подход «худшего сценария». То есть, анализируя предложения квартир, нужно искать не преимущества, а наоборот — уязвимости, т. е. факторы, из-за которых квартира может в среднесрочной перспективе потерять в цене. Это может быть что-угодно. Например:

  1. стройка огромного жилого комплекса по соседству;
  2. большое количество эмигрантов в районе из бедных стран;
  3. плохой прогноз аналитиков по безработице;
  4. отсутствие перспектив развития транспорта в районе и т. д.

Этот подход идет в разрез с той красивой рекламой зарубежного жилья, которая «сыпется» в умы россиян. Многие из наших соотечественников готовы «влазить в кредитную кабалу» лишь бы стать владельцем вожделенной квартиры у моря.

Другие россияне покупают их не для себя, а с целью сдачи в аренду (интересно, неужели местные зарубежные инвесторы настолько тупы, чтобы не видеть эти возможности у себя «под носом»). Короче говоря, меньше эмоций, больше расчетливости, прагматичности и …цинизма.

И помните, покупка квартиры за рубежом у моря — это всегда большой риск.

А разве в россии не так?

Увы, но так. Лучшие годы российского рынка недвижимости остались позади. И возросший интерес россиян к покупке зарубежного жилья, во многом, связан именно со стагнацией российского рынка.

К примеру, до 2014 года стоимость московских квартир в 2-3 раза превышала стоимость квартир на испанском побережье. А что сейчас? Жилье практически во всех испанских городах выходит дороже, чем квартира в Москве. Посудите сами, за апартаменты площадью 80 кв. м.

в солнечном Аликанте придется заплатить, как минимум 70-100 тысяч евро (или 4,9 — 7,0 млн. руб). И это минимальная цена. Большие квартиры будут стоить в среднем 100-150 тысяч евро.

То есть цены на квартиры испанском побережье практически сравнялись с московскими (хотя до 2014 года все было с точностью до наоборот — но это скорее «заслуга» нашей экономики, нежели испанской).

Где можно найти квартиры в Испании дешевле квартиры в Москве? Полагаем, что уже нигде. Возьмем к примеру другой, менее престижный чем Аликанте город — Малагу. Квартиры площадью 70 кв. м. продаются в этом городе по ценам минимум 70 тыс. евро (4,9 млн. руб).

А вот дома в Испании стоят дешевле российских и даже подмосковных. Так, 140-метровое поместье на побережье Коста Бланка можно приобрести по цене от 140 до 150 тысяч евро (9,8-10,5 млн. руб). Здесь, конечно, московские квартиры не идут ни в какое сравнение.

Если вам интересно купить зарубежную курортную недвижимость, помимо Испании мы рекомендуем обратить внимание на недооцененные города в странах с нормальной экономикой.

Например на квартиры в испанском городе Валенсия или португальском городе Порту.

Еще очень дешевые квартиры продаются в прекрасном городе Будапеште, некоторых чешских городах (Брно, Острава) — покупка такого жилья обойдется даже дешевле новостройки в российских «миллиониках» (в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге).

А что Болгария, Хорватия и Черногория, Греция? Цены на недвижимость здесь заметно ниже, чем во всех развитых европейских странах и пока что ниже, чем в России. По вышеописанным причинам, мы считаем покупку квартиры в этих странах слишком рискованной инвестицией (даже несмотря на низкие цены).

Подводные камни и скрытые расходы

Выбрать недвижимость — это только пол-дела. Следующие риски связаны с получением финансирования, соблюдением законодательства другой страны и регулярных расходов по уходу за жильем.

Безусловно, сейчас агентства зарубежной недвижимости стали гораздо более профессиональными, чем раньше: вас и встретят в аэропорту, познакомят с юристом, застройщиком, все покажут-расскажут, вообщем не оставят один-на-один с чужой страной. Однако вы должны понимать, что ипотека в России и ипотека, скажем, в Испании — далеко не одно и то же. Там есть масса формальностей и нюансов, которые пишутся в договоре мелким шрифтом.

Первая сложность — подтверждение своего дохода. Вам придется доказывать свою платежеспособность перед зарубежными банками и если у вас серый доход — будут проблемы.

Учитывайте также дополнительные затраты на оформление кредита (это так называемые транзакционные издержки и налоги).

К примеру, покупая квартиру в Греции, будьте готовы к тому, что ее цена может вырасти на 7-12% только за счет транзакционных издержек и налогов.

Есть подводные камни и при покупке квартиры в Испании. Здесь иностранец, после получения специального идентификационного номера, и проведения транзакции, будет обязан сверху уплатить еще НДС. Он составляет 10% если покупается квартира на первичном рынке.

И от 5 до 10%, при покупке квартиры на вторичном рынке. К этому добавляется налог на гражданско-правовые сделки и другие дополнительные расходы.

Так что, при покупке жилья в Испании, помимо расходов на проценты по ипотеке, будьте готовы к тому, что придется раскошелиться еще как минимум на 5-10% от стоимости недвижимости.

Также полезно знать о расходах на содержание зарубежного жилья. Так, к примеру, в Испании каждый владелец квартиры обязан платить ежегодный кадастровый налог. В провинции Аликанте он составляет 0,8%, а в Торревьехе 0,5% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Сколько это в деньгах? Ну, к примеру, владея квартирой площадью 60 кв. м. в Аликанте, вам придется ежегодно оплачивать налогов примерно на сумму 300-400 евро. К этому следует добавить расходы на ЖКХ и управление.

Планируя инвестировать в зарубежную недвижимость придется учитывать все эти факторы. Особенно если вы планируете сдавать ее в аренду туристам и понять окупаемость своих вложений. Прибавьте сюда:

  1. стоимость авиаперелетов;
  2. прокат а/м или поездки на такси;
  3. покупку мебели;
  4. возможный ремонт и т. д.

Не забывайте, там все это стоит дороже, чем в России. У вас должны быть постоянные средства на расчетном счету для экстренных ситуаций.

Итак, как мы видим, хотя цены на зарубежное жилье в курортных и южных европейских странах и кажутся заманчивыми, реальность не так радужна. Насколько хорошая это инвестиция? — решать вам.

Сделки с недвижимостью

Вам понравилась статья? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Источник: https://Nedvio.com/pokupka-kvartiry-u-morya-za-rubezhom-horoshaya-li-eto-investitsiya/

Инструкция по инвестициям в недвижимость за рубежом — Финансы на vc.ru

Как купить квартиру за границей

Одним из наиболее надежных способов сохранения капитала в современном мире являются инвестиции в недвижимость.

Это безопаснее и, более того, выгоднее, нежели банковские счета и вклады. К тому же, инвестирование в недвижимое имущество – это отличная возможность получать стабильный пассивный доход.

Наиболее привлекательной для инвестирования является зарубежная недвижимость: цены на площадь за границей зачастую ниже, чем в крупных российских городах (например, двухкомнатная квартира 80 м.кв. в новом ЖК в Берлине обойдётся в 500 тысяч евро, квартира такого же уровня и метража в Москве обойдется в 50-60 млн.рублей), да и чистый арендный доход в год выше, чем ставка по ипотеке.

Однако, для того, чтобы инвестирование обеспечило желаемый результат, необходимо оценить все потенциальные риски от приобретения жилых или коммерческих объектов, а также рассчитать хотя бы минимальную возможную прибыль.

Особенности инвестирования в недвижимость за рубежом.

Собираясь вкладывать деньги в заграничную площадь, необходимо:

-знать юридические тонкости законодательства страны, в которой предполагается покупка и оформление сделки;

-при подсчете прибыли учитывать не только явные затраты, но и возможные скрытые расходы;

-ознакомиться с особенностями налогообложения зарубежной недвижимости.

Также не забывайте о сезонности той или иной страны. Например, сдать площадь в аренду в странах Южной Европы (Испания, Италия, Греция и пр.) в «высокий» летний сезон не составит никакого труда, а вот в сезоны «простоя» рентабельность инвестиций может устремиться к нулю.

Преимущества и недостатки инвестирования в зарубежную недвижимость.

Основными преимуществами инвестиций в площадь за границей являются:

-более низкая стоимость недвижимости при более развитом уровне инфраструктуры (например, дом с участком и бассейном недалеко от побережья в курортном испанском городе Ллорет-де-Мар можно купить за 200 тысяч евро, коттеджи с участком в Сестрорецке в среднем стоят 70-80 млн.рублей);

-пассивный доход от сдачи зарубежной недвижимости в аренду выше, чем от сдачи площади на Родине (в среднем, 7% против 2-3% соответственно);

-для диверсификации рисков достаточно приобрести разные объекты в нескольких странах.

Однако, инвестиции в зарубежную недвижимость не лишены и недостатков:

-расходы на уплату сборов и налогов, а также всевозможные скрытые расходы;

-сложная процедура сделки, состоящая из нескольких ступеней;

-зависимость от изменения в законодательной базе страны.

Также риск представляет неосведомленность инвестора в тонкостях и особенностях законодательства иностранного государства.

В каких странах приобретать недвижимость?

Выбор страны зависит от целей инвестирования. Если в приоритете сохранение капитала, то отдать предпочтение следует странам со стабильным рынком недвижимости. В таких странах цены на квадратные метры растут постоянно, но медленно, а законодательство довольно лояльно относится к нерезидентам.

Если же главной целью является получение дохода, то стоит обратить внимание на страны с быстроразвивающимся рынком недвижимости и стремительно растущими ценами на объекты.

Принято выделять шесть основных направлений инвестирования, каждое из которых обладает своими особенностями:

-развитые страны (Германия, Великобритания, США) – несмотря на некоторые экономические проблемы, они остаются стабильными на мировых рынках.

Эти страны отличаются лояльным и справедливым к нерезидентам законодательством, удобным налоговым режимом, надежной сохранностью вложений. Из минусов инвестирования в данные страны – высокая стоимость объектов (средняя стоимость виллы – 5-6 млн.

долларов, квартиры – 4-5 млн.долларов), что существенно ограничивает возможность выхода на этот рынок мелких инвесторов;

-развивающиеся страны (Чехия, Болгария, Черногория) – особенно привлекательное направление для инвестирования за счет относительно низкой стоимости жилых и коммерческих объектов;

-мировые курорты (Лазурный берег Франции, Швейцария) – здесь, в основном, находится элитная недвижимость. Объекты достаточно дорогие (порядка 1-2 млн.евро небольшая вилла на Лазурном берегу, 5-6 млн.евро дом в Швейцарии), при этом весьма прибыльные.

Из минусов инвестирования – большие расходы на содержание площади (расход на коммерческую недвижимость – 15-20% от стоимости аренды, расход на квартиру 100 м.кв. – порядка 8-10 тысяч евро в год).

Однако, за счет круглогодичной популярности данных курортов владелец объекта будет стабильно обеспечен дополнительным доходом;

-Южная Европа (Кипр, Греция, Испания) – благоприятный круглогодичный климат, хорошие условия для бизнеса и лояльное к иностранным гражданам законодательство делают эти страны востребованными в течение всего года. Здесь особенно выгодно инвестировать не только в жилую, но и в коммерческую площадь (кафе, отели и т.д.) за счет постоянного большого количества туристов.

-экзотические страны (Таиланд, Маврикий, Вьетнам) – круглогодичный поток туристов и сравнительно небольшие цены на жилье (за 100-200 тысяч долларов можно приобрести трехкомнатную квартиру, за 200-300 – виллу) делают эти страны особенно привлекательными даже для мелких инвесторов (инвестиции до 1 млн. долларов).

-Ближний Восток, Турция, ОАЭ – новое, но очень перспективное направление для инвестирования. Рынок недвижимости развивается быстрыми темпами, инфраструктура находится на высоком уровне, а ежегодно эти страны посещает все больше туристов. Особенно выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость.

Оценка рентабельности.

Для того, чтобы инвестиции принесли ожидаемые плоды, необходимо произвести оценку рентабельности вложений.

Для этого необходимо учитывать три параметра:

-единовременные затраты на приобретение объекта;

-ежегодные расходы на содержание объекта, уплату налогов и, при наличии, ипотеки;

-ожидаемый годовой доход (аренда и ожидание по приросту цены).

Разберем каждый параметр подробнее.

Единовременные затраты на покупку зависят от цены объекта, гербового сбора (налога на регистрацию права собственности), стоимости услуг нотариуса, риелтора и юриста. Также сюда могут добавиться затраты на ремонт и меблировку, оформление юридического лица или создание семейного фонда.

К ежегодным тратам относятся налог на недвижимость (иногда его оплачивают сами жильцы), налог на доход от недвижимости (если площадь сдается в аренду), траты на управляющую компанию, ведение банковского счета и счета управления, затраты на юридическое лицо (если оформлялось) и выплаты по ипотеке (если она есть), страхование недвижимости и оплату коммунальных услуг (иногда также оплачивают жильцы).

Нелишним будет учесть траты на возможный (хотя бы мелкий) ремонт в процессе эксплуатации площади и непредвиденные траты (к примеру, на судебные издержки, если с жильцами возникнут проблемы и их придется выселять по суду. Однако, учтите, что в большинстве стран законодательство защищает добросовестных арендаторов, поэтому досрочно разорвать договор аренды будет практически невозможно).

Также не следует забывать про траты на налоговика, готовящего ежегодную декларацию в стране расположения недвижимости, и налогового консультанта в стране проживания для помощи с отчетностью и подготовки декларации по месту гражданства или резидентства.

Для получения ежегодного дохода необходимо учитывать плату за аренду (без вычета расходов), чистую аренду (после всех расходов и платежей) и ожидаемый прирост цены (если объект планируется продать рано или поздно).

Практически все варианты вложения денег в заграничную недвижимость будут прибыльными для инвестора.

Однако, для минимизации рисков и подбора оптимального варианта площади лучше всего досконально изучить рынок жилья и экономический уровень выбранной страны.

Не пренебрегайте помощью специалистов и профессиональных консультантов, ведь именно они могут рассказать о тонкостях рынка и законодательства в том или ином государстве, а также указать перспективы окупаемости и объяснить специфику оформления сделки.

С умом и без спешки подходя к вопросу инвестиций в недвижимость за границу, средства окажутся надежно сохраненными, да и прибыль не заставит себя долго ждать.

Источник: https://vc.ru/finance/77056-instrukciya-po-investiciyam-v-nedvizhimost-za-rubezhom

Очень просто
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: