Несколько советов по аренде офиса

Содержание
  1. 5 ошибок при аренде офиса: как не попасть на деньги
  2. Захочу – и завтра же расторгну договор
  3. Кому надо, тот доедет
  4. Мой арендодатель – честнейший человек!
  5. Чёрт с ними, с деталями!
  6. Как использовать офисные помещения для привлечения дополнительного дохода — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru
  7. Ритейл
  8. Шоу-рум
  9. Клиентские офисы
  10. Коворкинг (сервис-офисы)
  11. Организация семинаров, мероприятий и мастер-классов
  12. Студия для фото и видеосъемок
  13. Презентации, выставки, галереи 
  14. Как выгодно снять офис в бизнес-центре
  15. Перед поиском помещения
  16. Где и как искать офис
  17. Перед тем как войти
  18. Сразу на входе
  19. Инженерные коммуникации
  20. Состояние ремонта
  21. Спросите у соседей
  22. Узнайте подробности
  23. Коммерческое предложение
  24. Договор
  25. Что запомнить, чтобы снять офис
  26. Как снять хороший офис от собственника и в каких случаях обман? Советы
  27. Анализ существующего рынка офисов и их потребностей
  28. Выбор помещения для работы
  29. Аренда офиса без посредников?
  30. Заключение договора

5 ошибок при аренде офиса: как не попасть на деньги

Несколько советов по аренде офиса

Стоит насторожиться, если недавно открывшийся офис предлагает низкие арендные ставки. Будьте готовы к тому, что через 11 месяцев – обычно именно на такой срок заключается договор – вам поднимут арендную плату минимум на 50%.

Перед подписанием договора необходимо подробно обсудить адекватные и выгодные условия возможного повышения арендной ставки.

«Увеличение арендной платы не должно быть внезапным для арендатора, — подчёркивает Игорь Кабатов, директор по развитию УК «ИТКОЛ», — можно прописать в договоре, например, повышение ставки не чаще одного раза в год, на фиксированную сумму или процент».

Необходимо также чётко понимать, какие услуги, предоставляемые арендодателем, входят в стоимость аренды.

Часто арендатор уже после заключения договора обнаруживает, что расходы на электричество, воду, отопление, уборку, вывоз мусора и охрану ему придётся оплачивать отдельно. Кроме того, в ряде случаев арендодатель может указать размер арендной платы без НДС. В этом случае вам фактически придется платить на 18% больше, чем вы планировали.

Захочу – и завтра же расторгну договор

При заключении договора важно обращать внимание на срок его действия и условия пролонгации. Чаще всего вы должны будете письменно уведомить арендодателя за 3 месяца до окончания срока договора. Детали условий аренды необходимо обсуждать с арендодателем как можно более подробно.

К примеру, важно знать, получит ли ваша компания «юридическую прописку», то есть, будет ли она включена в официальный список арендаторов.

Не забудьте, что вывеска, реклама или любая другая внешняя навигация в офисном здании устанавливается только с согласия собственника: если она вам нужна, это надо уточнить отдельно.

Обратите внимание на варианты расторжения договора, потому что многие арендодатели не горят желанием возвращать обеспечительный платеж или учитывать его за последние месяцы аренды. Не подписывайте договор в у.е., каким бы соблазнительным он ни выглядел.

Кому надо, тот доедет

Территориальное расположение и транспортная доступность – это первое, на что стоит обратить внимание при выборе нового офисного помещения для своей компании. Далеко не все ваши сотрудники и тем более клиенты готовы тратить полтора-два часа на дорогу или парковать машину за три квартала от офиса. Нелишним будет также продумать, где они смогут перекусить или выпить кофе.

При этом гнаться за «престижностью» локации стоит далеко не всегда. Арендная плата в высококлассных бизнес-центрах в центре города зачастую неоправданно высока, а работники небольшого стартапа не обрадуются необходимости каждый день покупать бизнес-ланч в дорогом ресторане просто потому, что более дешёвого общепита рядом нет.

Мой арендодатель – честнейший человек!

«Доверяй, но проверяй» – золотое правило арендатора.

Прежде чем подписывать договор, необходимо попросить арендодателя предоставить подлинники документов, подтверждающих право распоряжения помещением: свидетельства о праве собственности, договора купли-продажи или договора аренды с генеральной доверенностью.

Если выяснится, что помещение сдаётся в субаренду, нужно убедиться, что арендодатель имеет на это право. Для этого нужно попросить его показать вам свидетельство о регистрации организации и копию приказа о назначении директора.

Чёрт с ними, с деталями!

Перед заключением договора аренды нужно самым тщательным образом проверить состояние вашего будущего офиса. Работают ли розетки, открываются ли окна, исправно ли освещение, кондиционер и замки – во всем этом арендатор должен убедиться заранее, особенно если офис расположен в старом здании.

Важнейший вопрос для большинства арендаторов – интернет. Лучше заранее выявить, какие интернет-провайдеры есть в вашем будущем офисном здании. Бывает, что арендодатель предлагает только одного провайдера, разрешая съемщикам работать только с ним. Такой подход может нанести ощутимый удар по вашему бюджету и превысить реальную стоимость в разы.

Прежде чем въехать в новый офис, арендатор должен чётко представлять себе режим работы и систему охраны бизнес-центра.

При наличии современной системы безопасности и сигнализации компания может быть спокойна за своё имущество, однако нужно помнить, что пропускной режим может оттолкнуть потенциальных клиентов, которым вряд ли понравится каждый раз тратить своё время на получение пропуска.

Спрашивать арендодателя о каждой мелочи перед заключением договора – единственный способ получить качественное офисное помещение по разумной цене без «подводных камней».

Кроме того, имеет смысл поговорить с будущими соседями: о них можно узнать о собственнике много такого, чего он никогда не рассказал бы сам.

Важно помнить, что вы выбираете помещение, в котором будете работать не один день, а в случае вынужденной смены офиса вы можете потерять как потраченные средства, так и время на поиски нового «дома» для своей компании.

Источник: https://spark.ru/startup/59008c95c659d/blog/29136/5-oshibok-pri-arende-ofisa-kak-ne-popast-na-dengi

Как использовать офисные помещения для привлечения дополнительного дохода — блог о коммерческой недвижимости AMO.ru

Несколько советов по аренде офиса

Источник изображения: МФК “Башня Федерация, Восток”

Ритейл

Это решение наиболее очевидно – в небольшом офисе можно разместить розничную торговую точку. В более выгодном положении окажутся владельцы помещений с отдельным выходом на улицу, но и магазин внутри Бизнес-центра может оказаться востребованным.

В этом случае стоит ориентироваться на пул арендаторов соседних офисов – ведь именно они станут основными клиентами торговой точки.

Ассортиментный ряд подобных точек: продукты, прохладительные напитки и кофе, канцелярские принадлежности, предметы первой необходимости, сувениры, цветы.

«…Всевозможные вендинговые аппараты. Это работает, если в офисе постоянно большой трафик. Сдайте место под кофейный или снековый автоматы, или поставьте свой подобный аппарат, и будет Вам дополнительная прибыль», – рекомендует Алексей Александрович Ковалёв, Директор агентства недвижимости «Гнездо».

Шоу-рум

Высококлассные офисные помещения имеют презентабельную отделку и хорошее освещение.

 Для создания шоу-рума достаточно оснастить помещение зеркалами, вешалами и примерочной кабиной, добавить несколько ярких акцентов, создающих нужную атмосферу.

К очевидным плюсам подобного решения для владельцев шоу-рума является безопасность и пропускной режим в Бизнес-центре: клиенты приходят по предварительной записи, а за сохранность товара можно не беспокоиться.

Клиентские офисы

Что открыть в офисном помещении без особых затрат? Еще один практичный вариант – клиентский офис. Бизнес в этом случае ориентирован на оказание услуг клиентам и не требует больших вложений и специального оборудования:

1. Кадровое или рекрутинговое агентство;2. Туристическое агентство;3. Агентство по подбору домашнего персонала;

4. Агентство по организации праздников.

Источник изображения: Бизнес-центр “Японский дом”

«Здесь многое зависит от размеров, планировки и расположения самого офиса, специфики деятельности в нем происходящей. Пример из личного опыта: Сняли офис под пункт выдачи интернет-магазина автозапчастей. Впридачу к основному офису шли 3 кабинета в глубине “основного” зала.

Они были нам не особо нужны, но других вариантов в интересующей нас локации просто не было, сроки поджимали, поэтому пришлось брать. Один кабинет задействовали под свои цели (кабинет-переговорка), а вот два остальных помещения (из которых одно без окна) девать было некуда. Выход – субаренда.

Проблема заключалась в том, что для того, чтоб попасть в эти комнаты (каждая около 15 кв. м) нужно было пройти через наш open-space, который является одновременно и офисом, и складом (что немаловажно, то есть движение «туда-сюда» посторонних людей здесь ни к чему).

Выход очевиден – нужна компания, в которую клиенты ходить не будут, изредка сотрудники. Желающие нашлись быстро – сдали в субаренду двум начинающим IT-компания по 4-5 человек в каждой (Веб-дизайнеры и программисты).

Из наших ограничений – сдвинули на метр стеллажи комплектации заказов и отгородили простеньким барьером, дабы оставить проход сотрудникам субарендаторов. В итоге 70% всей аренды оплачивали за счет субарендаторов», – делится своим опытом Алексей Александрович Ковалёв, Директор агентства недвижимости «Гнездо».

Коворкинг (сервис-офисы)

Популярность индивидуальных рабочих мест в России стабильно растет. Коворкинг дает возможность работать в комфортной и деловой обстановке за разумную плату, но что еще важнее – именно в то время, когда это удобно человеку.

Организация коворкинга потребует некоторых затрат: как минимум оснащения офиса столами и креслами или стульями, дополнительным местным освещением. Потребуется организовать кухонную зону, либо установить кулер и кофе-машину, а также приобрести принтер, сканер и копир или МФУ.

Штат сотрудников в коворкинге включает администраторов зала и секретарей на ресепшн, выполняющих мелкие поручения, системного администратора, уборщика.

“Несмотря на рыночную тенденцию – уменьшение доли вакантных площадей в качественных бизнес-центрах класса А, связанную с ограниченным вводом новых объектов в этом году -, владельцы ищут новые источники доходов в бизнес-центрах.

Сейчас набирают большую популярность сервис-офисы. У них есть ряд неоспоримых преимуществ – готовое оборудованное офисное пространство для проектных команд, аудиторов, которым требуются временные рабочие места.

Такие помещения занимают немного места и сдаются на небольшой срок, являясь объектом «мелкой розницы».

Более того, арендаторы подобных объектов зачастую прибегают к дополнительным услугам – IT-услугам, ресепшн, консъерж-сервис, аренда переговорных комнат, услуги секретаря, что приносит бизнес-центру дополнительный доход.

Подобный проект был удачно реализован в нашем БЦ класса А «Северная башня», менее чем за 3 месяца нам удалось организовать и  заселить сервисные офисы. Средняя ставка аренды в месяц за сервисный офис у нас превышает 70,000 рублей за квадратный метр в год (allin).

Стоит отметить, что арендаторы сервис-офисов имеют возможность пользоваться полностью всей  инфраструктурой Башни (фитнес-центром, конференц-залом, точками питания и т.д.).  По нашему опыту можем сказать, что не только арендаторы БЦ «Северная Башня», но и внешние крупные корпорации все чаще прибегают к услугам сервис-офисов”, сообщает  Михаил Миронов, Коммерческий директор «Р7 Групп»

Организация семинаров, мероприятий и мастер-классов

Оборудованный офис подойдет для организации небольших мероприятий: слушателям будет удобнее и комфортнее, чем в конференц-зале. Ставки краткосрочной аренды выше, чем у долгосрочной, поэтому имеет смысл вложиться в рекламу и разместить информацию о своем предложении на специализированных ресурсах.

“Во многих деловых центрах использование атриума и конференц-зала ограничивается только проведением бизнес-мероприятий, но они также могут подходить для проведения мероприятий неделового характера, таких как корпоративный вечер или концерт. Например, в нашем бизнес-центре мы проводим в среднем 50 мероприятий в год разного характера.

Более того, при сдаче конференц-зала в аренду мы также предоставляем услуги кейтеринга, что делает эту опцию вдвойне привлекательной для клиентов БЦ «Северная Башня».

 Примером того, как классический атриум может превратиться в рекреационную зону могут служить прошедшие трансляции матчей Чемпионата мира по футболу в БЦ «Северная Башня» с привлечением партнеров – Хендэ Мотор СНГ и Утконос Для Бизнеса”, добавляет Михаил Миронов

Студия для фото и видеосъемок

Еще один нестандартный вариант – сдача помещения под телевизионные и рекламные съемки, а также для фотосессий. Для реализации таких идей требуются респектабельные офисы с отделкой и качественной мебелью, высоким уровнем инсоляции, возможностью подключения световой и звуковой аппаратуры.

Источник изображения: Особняк на Бол. Саввинском

Презентации, выставки, галереи 

Наконец, просторное офисное помещение может стать и презентационной площадкой, на которой представлены картины, фотографии или другие изделия для продажи. Преимущества для арендаторов те же, что и при организации шоурума: высокий уровень безопасности позволит им не беспокоиться о сохранности представленных коллекций и визитов случайных неблагонадежных посетителей.

Источник: https://AMO.ru/blog/article/kakispolzovatofisnyyepomeshcheniya7perspektivnykhidey

Как выгодно снять офис в бизнес-центре

Несколько советов по аренде офиса
Рецепты для бизнесаСтарт бизнеса

Если выбираете офис первый раз, сложно обойтись без ошибок и попасть в яблочко: не прогадать с парковой, правильно составить договор, учесть скрытые платежи и штрафы.

О том, как избежать ошибок и не попасться на уловки собственников, на что обратить внимание при выборе или составлении договора аренды, рассказал Виктор Решетников, директор департамента офисной недвижимости ILM.

Перед поиском помещения

Перед тем как искать офис и перебирать сотни объявлений, определитесь с требованиями, которым должно отвечать будущее помещение. Кроме адекватной стоимости, можно составить два списка критериев — важные и второстепенные. К важным отнесите расположение, планировку, инженерное оснащение, безопасность, близость точек питания, парковку.

— В Пресненском районе Москвы.

— Не дальше 10 минут пешком от метро.

— Не менее 5 машиномест на парковке.

— Круглосуточный доступ в офис.

— Место для комфортной работы 10 сотрудников — 70 кв. метров.

Как посчитать нужную площадь? По норме СанПиНа 2.2.2/2.4.1340-03 на каждого работника в офисе должно быть не меньше 4,5 кв.м. Добавьте сюда проходы, места под шкафы, гардероб. Из нашей практики площадь офиса можно оценивать из расчета 7-10 квадратных метров на человека. Заранее подумайте, сколько людей у вас будет через 1-2 года.

— Общепит в шаговой доступности.

Подумайте, нужен ли вам офис. Бывает, что в команде 3-4 специалиста, а остальные работают на удаленном доступе. Или стартап пробует бизнес-модель и много людей ему не нужно. Тогда логичнее не торопиться с арендой.

Лучше снять несколько мест в коворкинге. Здесь есть все необходимое — офисная техника, рабочие места, секретарь и «переговорки». Стоимость рабочего места в коворкингах получится дешевле, чем в собственном офисе.

Где и как искать офис

Искать офис можно двумя способами:

1. При помощи консалтинговой компании.

Консалтинговая компания — это посредник, которому платит собственник коммерческой недвижимости. У нее в распоряжении актуальные данные по рынку. Как правило, уже в день обращения вы получите подходящие предложения. Таких компаний много и в Москве, и в Санкт-Петербурге, и в крупных региональных городах. Те, что на слуху — ILM, Off.ru, Fortex, Caos, JLL, Knight Frank.

Плюсы обращения в консалтинговое агентство — вы быстрее найдете подходящий вариант, вам помогут оформить документы, снижается риск нарваться на мошенника-арендодателя. За последний пункт агентство отвечает репутацией. А еще профессиональный брокер всегда знает среднерыночную ставку аренды в каждом бизнес-центре и помогает добиться максимального дисконта.

Агентство берет на себя осмотр, подготовку и согласование коммерческого предложения, разбор договора, юридическое сопровождение, а в некоторых случаях — помощь с отделкой и даже организацию переезда.

Самостоятельно вы можете искать коммерческую недвижимость на сайтах-агрегаторах: Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость, Арендатор и т.д. Здесь есть шанс найти интересные объявления, зато поиски обещают быть долгими и мучительными.

В онлайн-каталогах встречаются не всегда актуальные предложения, а зачастую и снятые с рынка. Можно с первого звонка договориться о просмотре, но чаще вы услышите, что условия в объявлении некорректны. Такие поиски могут затянуться на несколько месяцев.

Если вопрос поиска помещения срочный, лучше обратиться к профессионалу.

Самому ходить по улицам нет смысла. Все предложения уже есть в интернете. Газеты или бумажные объявления используют редко. Искать «ногами» нужно, если вы ищете место с хорошей проходимостью. Например, открываете пекарню или кофе навынос. Тогда можно стать у точки с кликером, чтобы считать людей. Но это из разряда маркетинговых исследований, а не поиска офиса.

Есть вариант взять помещение в субаренду. Большой плюс подобного формата — привлекательная стоимость. Но перед заключением договора субаренды обязательно проверьте договор арендатора с собственником, в нем должно быть разрешение на сдачу помещения в субаренду.

Перед тем как войти

Обратите внимание, загружена ли парковка, какого она размера и удобно ли к ней подъехать на личном автомобиле. Посмотрите, сколько на самом деле идти до метро или остановки общественного транспорта.

Есть ли рядом инфраструктура — кафе, магазины, химчистки. Посчитайте, сколько точек питания возле вашего потенциального офиса — сотрудникам нужно где-то обедать. Можно даже зайти в пару мест и оценить, дорого ли здесь кормят.

Это быт, но он определяет комфорт.

Сразу на входе

Смотрите, есть ли ресепшн, как организована охрана, как устроена система контроля и управления доступом. Узнайте, записывает ли охранник посторонних, проверяет или нет документы.

Если охрана бдит, по этажам не будут ходить посторонние, и во время работы к вам в офис не ворвется консультант Орифлейм.

Поднимаясь на этаж, обратите внимание на чистоту в лифтах, температуру в здании — должно быть тепло зимой, прохладно летом.

Инженерные коммуникации

Обратите внимание на системы центрального кондиционирования и вентиляции. Они должны быть исправны и нормально работать. Проверьте количество розеток в помещении.

Узнайте, какую нагрузку они выдерживают: не вылетят ли пробки, если в одну розетку подключить МФУ и шесть стационарных компьютеров.

Хорошо, если в помещении уже будут проложены структурированные кабельные сети для быстрого подключения рабочих мест к интернету и телефонии.

Состояние ремонта

Если помещение с ремонтом, проверьте состояние кухни и санузла. Не должно быть сломанной сантехники или другого оборудования. Пройдитесь по всем помещениям — убедитесь, что нет посторонних запахов, не пахнет сыростью, плесенью и не тянет из соседнего офиса разогретым борщом.

Спросите у соседей

Узнайте у других арендаторов насколько им комфортно в данном бизнес-центре.

Узнайте подробности

Приготовьтесь к тому, что платить придется не только за помещение. Стоимость аренды состоит из нескольких частей:

1. Базовая ставка. Это та часть денег, которая ложится в карман арендодателю.

2. Эксплуатационные расходы. Сюда входит плата за охрану офисного здания, обслуживание инженерных сетей, уход за территорией, вывоз мусора, уборка и мытье окон в здании плюс все услуги управляющей компании, которые обеспечивают работу офисного здания.

3. НДС. Сразу уточните, включен налог в стоимость аренды или нет.

4. Коммунальные расходы. В половине случаев это электричество по счетчику. Иногда в коммуналку входит отопление, вода и электричество. Уточните, кто и в каком объеме оплачивает эти расходы. Если коммуналку платите вы, не забудьте проверить все счетчики, переписать и внести в договор и акт приемки-передачи актуальные показания на дату вашего фактического въезда.

5. Парковка. Уточните, положена ли вам парковка и сколько мест вы получите. Как правило, количество мест зависит от занимаемой вами площади офиса — чем больше, тем больше машиномест. Спросите, фиксированные они или нет. Если нет, то вы будете платить не за места, а за возможность припарковаться, если кто-то не сделает это раньше вас.

Иногда собственник помещения указывает единую ставку аренды, в которую входят все вышеупомянутые пункты или часть из них.

Если хотите сэкономить, торгуйтесь по базовой ставке. Остальные расходы фиксированные и уменьшить их, отказавшись, например, от уборки, чаще всего не получается.

На что еще обратить внимание?

Арендные каникулы. Если помещение без ремонта, вы можете получить отсрочку по оплате пока ведутся отделочные работы. Как правило, так можно получить 1-2 месяца арендных каникул в зависимости от метража помещения.

Охрана. Как работает, как и кого пропускает. Узнайте, до скольких можно находиться в офисе, как получать дополнительные карты для прохода в здание, сколько они стоят и что делать, если теряешь свой электронный ключ.

Индексация. Если договор долгосрочный, скорее всего, в нем будет прописана ежегодная индексация — стоимость аренды будет каждый год увеличиваться на оговоренный процент. Это обычная рыночная практика, но обратите внимание, устраивают ли вас такие условия.

Управляющая компания. Не всегда собственник управляет зданием. Это может быть сторонняя управляющая компания. Она либо сдает офисы, либо организует обслуживание бизнес-центра или же занимается и тем, и другим. Соберите отзывы о ней, уточните стоимость дополнительных услуг — например, вызов сантехника или услуги электрика.

Коммерческое предложение

Если помещение нравится, а условия, озвученные собственником, устраивают, следующим шагом вы должны получить коммерческое предложение. КП — не формальность. Это обязательный документ, в котором оговариваются все финансовые условия и положения по будущей сделке. В коммерческом предложении может быть от 15 до 30 пунктов:

— сроки, в которые будет подписан договор;

— кто будет регистрировать договор (если он долгосрочный);

— порядок страхования имущества и ответственности перед третьими лицами;

— период и возможность расторжения договора — например, с уведомлением за 3 месяца;

— депозит, размер которого, как правило, варьируется от 1 до 3 месяцев;

— если собственник сам делает ремонт, в КП прописывают, что и в какие сроки будет сделано.

Коммерческое предложение подписывают обе стороны сделки. На согласование условий уходит не меньше недели. Это нужно, чтобы финансовая составляющая была заранее определена и на стадии договора не возникало лишних прений сторон.

Договор

Следующий этап — договор. Перед подписанием попросите собственника предъявить все юридические документы:

— Документы, подтверждающие полномочия подписанта;

— Документ на право собственности помещения, здания.

Если к зданию прилегает наземная парковка, на которой вам предлагают арендовать машиноместо, проверьте правоустанавливающие документы и на нее. Вы должны проверить, принадлежит ли парковка собственнику.

С вашей стороны нужны точно такие же документы плюс выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Бывает, что помещение сдает не собственник, а арендатор. Проверьте, есть ли в его договоре пункт о разрешении на субаренду. Иначе договор могут расторгнуть в одностороннем порядке без возврата денег.

Не торопитесь подписывать договор. Внимательно изучите его с юристом. Еще раз обратите внимание на финансовые составляющие. Ответственно отнеситесь к словам «в одностороннем порядке». Например, не должно быть пунктов о том, что арендодатель по собственной инициативе и без согласования с вами может:

— увеличить размер оплаты и индексации;

— разрешить проходить на вашу территорию третьим лицам;

Изучите все пени, штрафы и неустойки — их размер и условия. Если этого не сделать, можно столкнуться с существенными затратами.

Например, вам надо через неделю выезжать из офиса. Вы предупреждаете об этом собственника. В договоре прописан минимальный срок уведомления о расторжении договора — полгода.

Депозит составил 2 месяца аренды. В этом случае не получится сразу расторгнуть договор аренды. Придется сначала выплатить штраф.

Серьезные штрафы могут быть предусмотрены за курение или употребление спиртного на территории.

Акт приемки-передачи помещения

Укажите в договоре, что принимаете офис после подписания акта приемки-передачи помещения. Изучите все недостатки — сломанные краны, шум в системе вентиляции, старая розетка на входе.

Укажите недостатки в акте, пропишите, кто, за какие средства и в какой срок их обязуется устранить. Опишите всю технику и мебель, укажите их состояние.

Так с вас не возьмут лишнего после окончания аренды и не придут за мифической «плазмой», которая якобы здесь всегда стояла.

Что запомнить, чтобы снять офис

  1. Решите, нужен ли вам офис или хватит нескольких мест в коворкинге.

  2. Определите для чего вам нужен офис и каким требованиям он должен отвечать. Думайте на перспективу.

  3. Ищите через консалтинговое агентство или сами в интернете. Не тратьте время на походы по городу.

  4. Внимательно осмотрите помещение. Узнайте больше у будущих соседей.

  5. Уточните все дополнительные условия аренды.

  6. Согласуйте все финансовые вопросы в коммерческом предложении.

  7. Проверьте у арендодателя документы, подтверждающие собственность.

  8. Подпишите договор. Внимательно изучите штрафы и пени.

  9. Подпишите акт приемки-передачи коммерческого помещения.

Источник: https://kassa.yandex.ru/recipes/start-biznesa/kak-vygodno-sniat-ofis-v-biznes-tsentre/

Как снять хороший офис от собственника и в каких случаях обман? Советы

Несколько советов по аренде офиса

Любой бизнес рано или поздно сталкивается с необходимостью снять помещение под офис. Аренда офиса – дело достаточно непростое и ответственное.

Как и при любых других сделках с недвижимым имуществом, здесь присутствует большое число рисков, которых Вы как самое заинтересованное лицо должны постараться избежать.

Конечно же, как и любой бизнесмен, Вы заинтересованы снять офис недорого, на самых рентабельных условиях. Он должен отвечать всем Вашим требованиям и желаниям.

Почти всегда остро стоит вопрос о том, чтобы арендовать офис как можно быстрее, в сжатые сроки и, без всяких сомнений, юридически грамотно.

Анализ существующего рынка офисов и их потребностей

В самом начале поиска, прежде чем начать предпринимать какие-либо активные действия, определитесь с тем, что конкретно Вам нужно, и что предстоит искать. Выбор помещения зависит от многих факторов, к которым относятся и платежеспособность предпринимателя, особенности бизнеса, статус клиентов и др.

Поможет в этом разобраться и соответствующий анализ рынка. Изучите все возможные предложения и наиболее подходящие Вам, постарайтесь примерно определить бюджет, который готовы выделить на аренду, с учетом существующих предложений.

Существует несколько причин, почему снимать помещение гораздо выгоднее, чем сразу покупать аналогичное:

  • Так, например, выбрав офис в достаточно престижном районе, через несколько лет Вы рискуете обнаружить, что район стал не таким уж престижным и дальнейшее расположение офиса в нем – нецелесообразно, в таком случае и сдать в аренду помещение будет тоже проблематично;
  • С годами также могут появиться новые более интересные предложения: бизнес – центры, деловые центры, многие помещения освободятся, поскольку крупные фирмы наверняка будут изменять свою локацию;
  • Кроме того, как один из собственников помещений в здании Вы будете нести ответственность за содержание основного здания, если же Вы выступаете в качестве арендатора, этот вопрос и дополнительные расходы Вас не затронут.

Однако, в некоторых случаях, например, если Вы планируете снять офис на очень длительный срок и Вам не слишком важно его месторасположение – лучше все-таки совершить покупку. Если Ваша компания не готова к такой крупной инвестиции, Вы можете воспользоваться кредитными средствами.

Выбор помещения для работы

Перед тем, как начать искать помещение, нужно определиться с основными критериями его выбора. Так, самое значительное влияние оказывают месторасположение офиса, размеры и категория, к которой он относится. Конечно же, ключевым фактором, который окажет влияние на все остальные, будут являться Ваши финансовые возможности как арендатора.

Месторасположение

Чтобы выбрать наиболее удачное месторасположение для офиса, определитесь с тем, какие самые важные функции он должен выполнять. Если Ваш бизнес связан с обслуживанием большого количества клиентов, то и аренда офиса будет более уместна ближе к центру города на оживленной улице.

Не забывайте о том, что рядом должны быть остановки транспорта, желательно – нескольких его видов, метро. Парковочные места будут дополнительным плюсом. Многое также будет зависеть от статуса клиентов и других лиц, которые будут посещать Вашу компанию.

Важных клиентов, бизнес – партнеров, лучше всего приглашать в элитные бизнес- центры, фирмам же оказывающим бытовые услуги выбирать такое месторасположение крайне нецелесообразно.

Если офис нужен только для внутренних нужд и работы персонала, выбирать центральные районы и места с большой пропускной способностью просто нет смысла: Вы потратитесь на аренду, однако, влияния на прибыль Вашей компании это не окажет.

В таком случае можно рассмотреть спальные районы и небольшие офисы на первых этажах жилых домов. Однако, не забудьте посчитать возможные издержки, если офис находится в слишком труднодоступном месте, вероятнее всего придется организовать доставку сотрудников к месту работы и домой.

Категория и размеры офиса

Что касается класса офиса, то в нашей стране, в отличие от западных, он зависит не от престижности и уровня здания, а от внутреннего ремонта и состояния самого помещения. Таким образом, в одном здании могут располагаться и офисы класса С, и более престижные офисы класса B.

Однако, в некоторых случаях, даже профессионалам не под силу определить, к какому из классов можно отнести недвижимость. Лучше всего, опять же ориентироваться на функции фирмы и потребности клиентов.

Размеры офиса должны напрямую зависеть от количества сотрудников, которые будут в нем постоянно находиться и количества клиентов, которые потенциально будут посещать офис ежедневно.

Очень маленький офис, заставленный столами и кишащий людьми – будет вызывать сильное психологическое напряжение, как у сотрудников, так и у посетителей, однако, и наличие излишнего свободного места – нецелесообразно.

Аренда офиса без посредников?

Как уже говорилось выше, аренда офиса связана с определенными рисками, как для арендатора, так и для арендодателя.

Вам необходимо подготовиться к тому, что чтобы снять офис без посредников,  понадобится достаточно много свободного времени, которое придется уделить поиску подходящих вариантов, телефонным переговорам, просмотрам подходящих помещений.

При этом, Вы должны очень хорошо ориентироваться на рынке недвижимости в целом, постоянно отслеживать изменения, появление новых вариантов для аренды. Кроме того, чтобы провести сделку грамотно с юридической точки зрения, Вам нужно разбираться и хорошо ориентироваться в законодательстве и составлении различных документов, которые без сомнений Вам пригодятся, чтобы снять офис.

Многие владельцы компаний для того, чтобы минимизировать риски, а также освободить свое время, прибегают к помощи агентств недвижимости, которые полностью сопровождают сделку.

Грамотные специалисты (риелторы), хорошо разбирающиеся в рынке, смогут подобрать для Вас наиболее подходящие варианты, проверить добросовестность арендодателя, юридическую чистоту помещения, правильно составят документы: договор, акт приема – передачи, и будут сопровождать Вас на всех этапах вплоть до заключения договора и передачи денег и помещения.

Самое важное, что нужно учесть, если Вы планируете доверить аренду офиса агентству недвижимости – это его репутация.

Убедитесь, что Вам окажут полный спектр услуг, ознакомьтесь с отзывами о работе специалистов, узнайте, как долго существует агентство.

Важнейшим моментом является – составить точные требования, которые Вы предъявляете к офису, чтобы или вы сами или агентство недвижимости ориентировались в нужном направлении при поиске подходящих вариантов.

Заключение договора

Заключение договора – один из важнейших этапов от его юридической грамотности будут зависеть Ваши дальнейшие нормальные взаимоотношения с арендодателем.

Первое, на что следует обратить внимание – это наличие в договоре полного описания предмета договора – т.е. должно быть полностью описано помещение от собственника, которое Вы арендуете.  В договоре необходимо указать точный адрес, приложить к нему кадастровый план и регистрационные данные из ЕГРП.

Договор должен содержать такие сведения, которые помогут определенно установить объект, который сдается в аренду. Иначе, сделка будет считаться недействительной, и не повлечет никаких юридических последствий.

Обратите внимание на то, что сдать  офисные помещения в аренду может только собственник. Поэтому, прежде чем заключить договор Вы должны убедиться, действительно ли арендодатель является собственником. Сделать это можно ознакомившись с документами Росреестра, выпиской из ЕГРП или  технической документацией из БТИ.

Если вы имеете дело с субарендой, помимо прав собственника, уточните наличие возможности у арендатора сдавать помещение в аренду. Возможность субаренды обычно закрепляется одним из пунктов договора аренды.

Представитель компании – арендодателя должен обладать полномочиями по заключению подобных сделок, обычно такими полномочиями наделяет приказ. Если представитель осуществляет деятельность по доверенности, к договору аренды необходимо приложить её копию.

Другими пунктами договора, которые также стоит проверить, будут являться коридорный коэффициент, который представляет собой плату за места общего пользования и дополнительные услуги, такие как парковка, охрана и др.

Такие расходы могут достаточно существенными и обычно указываются в договоре как отдельный пункт, или выражаются в виде коэффициента. Если арендодатель не указывает этих расходов отдельно, а просто повышает арендную стоимость – подписывать такой договор не стоит.

Кроме того, проследите, чтобы реальные размеры помещения и размеры, указанные в договоре и технической документации совпадали. Часто бывают случаи, когда за счет перепланировки, не зафиксированной в документах, фактическая площадь помещения уменьшается, а арендодатель завышает площадь в договоре.

Договор также будет считаться не заключенным, если в нем не указана сумма и форма оплаты за помещение. В некоторых случаях, указывается сумма за все помещение, в других – стоимость единицы площади, например цена за квадратный метр.

В настоящее время, в соответствии с законодательством, арендодатель не имеет права в одностороннем порядке повышать сумму арендных платежей. Поэтому в договоре лучше всего прописать, как и на каких условиях это будет происходить. Например, по обоюдному согласию арендодателя и арендатора, не чаще 1 раза в год.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/kak-snyat-xoroshij-ofis-ot-sobstvennika-i-v-kakix-sluchayax-obman-sovety/.html

Очень просто
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: